ANNONSE

HUS & HAGE

Usikkert boligmarked

Tekst: Bjørn Hugo Pettersen

Publisert: 15.03.2014

FOR FÅ NYE BOLIGER: I mange av de store byene bygges det ikke nok mange boliger i forhold til behovet. Derfor kommer det fortsatt til å være stor etterspørsel etter bruktboliger mange steder i landet. (FOTO: Lise Åserud / NTB scanpix)


Boligprisene har sunket litt, men det er usikkert om bunnen er nådd for denne gangen.

 

 

Etter fire og et halvt år med nesten kontinuerlig oppgang, er prisene nå 1 prosent lavere enn de var på samme tidspunkt i fjor.

Eiendomsmeglerne tror på en oppgang snart, men enkelte ­analytikere spår nedgang til og med 2015.

 

Litt neddempet

Det tar nå i gjennomsnitt 50 dager før en bolig blir solgt, mot 38 dager i januar 2013. Men det ble solgt noen flere boliger i januar i år sammenlignet med samme måned i fjor, som faktisk var en rekordmåned. Januar er statistisk sett en god måned for bolig­selgerne.

– Det ser ikke så verst ut. Signalene er at vi kan forvente et flatt marked i månedene som kommer, sier Finn Tveter i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

Tveter opplyser at det i januar var litt færre folk på visning, litt færre budgivere og salg til litt ­under prisantydning.

– Vi snakker absolutt ikke om et krakk i markedet. Om man tar det lange perspektivet, for eksempel fem eller ti år tilbake i tid, har det definitivt vært lønnsomt å kjøpe bolig. Nå ser det ut til at vi får et nøkternt normalmarked der prisene flater ut. Det kan være positivt for både kjøperne og selgerne at boligprisene stabiliserer seg, mener Tveter.

Går det opp?

Odd Nymark, administrerende direktør i EiendomsMegler 1, forventer at årets boligomsetning vil havne på samme nivå som i 2013.

– Jeg har hele tiden sagt at jeg tror det snur til oppgang på vårparten. Boligprisutviklingen i ­januar indikerer at vi nå er på vei mot en stabilisering. Annonsevolumet på Finn.no har gått ned den siste måneden, og på landsbasis ligger det nå cirka 40 prosent færre eiendomsannonser på Finn.no enn i september 2013. Dette tyder på at utbudet av eiendommer ikke lenger er unormalt høyt, sier Nymark.

Terje Halvorsen, administrerende direktør i DNB Eiendom, uttalte i slutten av januar at han tror boligmarkedet vil normalisere seg utover året.

– Vi får fortsatt en forsiktig prisoppgang utover våren, sa Halvorsen til DN.no.

 

Eller ned?

Det er stikk i strid med hva analytikerne i Nordea har uttalt. De forventer et fall i boligprisene både i år og til neste år, opplyser sjef­analytiker Erik Bruce i Nordea.

– Jeg tror at vi i 2014 og 2015 vil se et prisfall på mellom 15 og 20 prosent fra toppen i fjor. Det var overoptimisme i boligmarkedet i store deler av 2013. Mange av boligene som ikke ble solgt på tampen av fjoråret, har fått ny og lavere pris. Det er åpenbart at vi har gått inn i et mer nøkternt marked der kjøperne er mer forsiktige enn de var i første halvår i fjor, sier Bruce.

– Korrigert for normale sesong­variasjoner har bolig­prisen endret seg lite de siste to månedene etter en nedgang på høsten i fjor. Jeg tror fortsatt prisene skal videre ned. Det er mange usolgte boliger, og det tar lengre tid å få solgt boligene.

 

 

For høye priser

Erik Bruce mener lavere vekst i kjøpekraften, noe høyere arbeidsledighet, svakere konjunkturer i norsk næringsliv og mer usikkerhet om boligprisutviklingen også tilsier lavere boligpriser.

Morten Baltzersen, direktør i Finanstilsynet, utelukker ikke en kraftig prisnedgang.

– Historien viser at etter perioder med kraftig prisoppgang og gjeldsvekst, følger ofte en betydelig nedgang. Det håper vi ikke skjer, og det har vi forsøkt å forebygge, sier han til DN.no.

Det påstås også fra andre hold at boligprisene er for høye, og at de dermed må ned. Det internasjonale pengefondet (IMF) påpekte i fjor at boligprisene i Norge er 40 prosent høyere enn hva de burde være.

Fortsatt boligpress og lav rente Hva er argumentene for at boligmarkedet skal opp igjen? Først og fremst at boligrenten fortsatt er lav. Og renteanalytikerne tror den kommer til å være relativt lav de neste fire– fem årene, med en styringsrente på under 5 prosent.

Dessuten spiller en rekke andre faktorer inn på bruktboligmarkedet, blant annet at vi har befolkningsvekst og stor tilflytting til landets største byområder. I tillegg er lønnsnivået i Norge høyt, mens ny­byggingen er så begrenset mange steder at det skaper etterspørsel etter bruktboliger, fastslår Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret.

– Vi kommer til å ha et konstant press i bruktboligmarkedet i mange byer i mange år framover. Flyttebehovet er som kjent i liten grad konjunkturbetinget. Vi gifter oss, skiller oss, bytter jobber og får barn. Dette er alle viktige faktorer for at vi flytter på oss, altså går inn i boligmarkedet eller bytter bolig, understreker Øye.

– Kjøpsevnen er fortsatt god, men ikke kjøpsviljen. Flere enn før ­selger før de kjøper ny bolig, mens andre velger å utsette bolig­salget i et marked som går litt ned. Derfor tror jeg ikke bolig­markedet får en like stor prisvekst i år som i fjor. Men, målt mot slutten av 2013, tror jeg på en oppgang på mellom 2 og 5 prosent 
i løpet av 2014.

Hvorfor kom nedgangen i boligmarkedet? Fjorårets knekk i boligmarkedet skyldes flere ting.

• Allerede i desember 2011 hadde bankene fått beskjed fra myndighetene om å øke egenkapitalkravet for boligkjøpere fra 10 til 15 prosent. Dette kravet er ikke ufravikelig, og bankene ber om 10 prosent egenkapital i tilfeller der låntakerne har god betalingsevne. Dette ønsker regjeringen nå skal skje oftere.

• Boligprisene var spesielt høye i første halvdel av 2013, med gjennomsnittlig pris per kvadratmeter på cirka 31.500 kroner i april og mai. Det har aldri vært høyere. Korrigeringer er vanlige etter slike topper.

• I mars 2013 kom det nye EU-krav til bankene, som innen 1. juli 2015 må øke sin egenkapitalbuffer til 18 prosent. Kravet var tidligere 8 prosent. Økningen førte til at bankene i fjor innførte strengere krav til sine kunder.

• Bankene så seg nødt til å stramme inn sine utlånsregler, noe som blant annet fortsatt er et stort hinder for dem som trenger mellomfinansiering. Det innebærer at flere enn før må selge boligen før de kan kjøpe ny.

• I tillegg gikk Husbanken tom for penger til lån til førstegangsetablerere i august, og Husbanken fikk ikke nytt påfyll før i januar i år.

• Medieomtaler og spådommer om nedgang i boligmarkedet har naturligvis en innvirkning på kjøperne. Vi kvier oss for å kjøpe bolig til over takst/prisantydning i et marked som ser ut til å falle, noe som gjorde at det i fjor høst ble færre «budrundekriger» og boligkjøp til langt over takst/prisantydning.

Kilde: Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret

Fakta • Boligprisene i desember 2013 lå 0,6 prosent under boligprisene i desember 2012.

• Prisene var 1 prosent lavere i januar i år, sammenlignet med januar 2013.

• Snittprisene hittil i år er 1,5 prosent lavere enn i 2013.

• Fra desember til januar økte boligprisene med 2,4 prosent.

• Det ble omsatt 6088 boliger i årets første måned, og dermed ble fjorårets rekord på 6001 omsatte boliger i januar slått.

Opplever mer fart i markedet nå Adrian Jensen, eiendomsmeglerfullmektig hos iHUS på ­Grünerløkka i Oslo, er sikker på at alle meglerne i hovedstaden får nok å gjøre i februar. Årsaken er blant annet at mange valgte å utsette salget noen måneder da de så at boligmarkedet fikk en knekk i siste kvartal i fjor. 

– Januar var en god måned for oss, og alt tyder på at februar også blir det. Vi solgte 46 leiligheter på Grünerløkka i januar. 
87 prosent av boligene gikk til prisantydning eller over. En del av leilighetene var riktignok lagt ut på nytt med lavere pris­antydning. Men vi ser at det nå er flere interesserte kjøpere som er klare til å by. Og det er noen flere på visningene enn det var i ­månedene før jul, sier Jensen mens han viser fram en toroms på 43 kvadrat­meter.

Prisantydningen på leiligheten er i overkant av to millioner kroner, inkludert fellesgjeld. Det tilsvarer nesten 48.000 kroner per kvadratmeter.


Annonse

© 2018 - Lokalavisen -- Design/layout: Blest.no