ANNONSE

HUS & HAGE

boligmarkedet: 


Kamp mellom rente og ledighet

Tekst: Bjørn Hugo Pettersen


Publisert: 07.02.2015

USIKKERT BOLIGMARKED: Fallende oljepris, usikre tider for norsk økonomi og ­spådommer om høyere arbeidsledighet kan føre til at boligprisene faller i løpet av året. Motvekten er den historisk lave renta, som muligens går ytterligere ned i 2015. 
(FOTO: Lise Åserud / NTB scanpix)


Boligmarkedet dras i hver sin retning av to sterke krefter: Lav rente i den ene enden og usikre tider i den andre. 2014 ble bedre enn de fleste spådde, men hva med 2015?

Boliglånsrentene har vært lave i fem år – siden Norges Bank kuttet styringsrenta kraftig i 2008 og 2009. I dag tilbyr de fleste bankene boliglån med flytende rente på mellom 3 og 3,5 prosent. Den samme lave renten er det på de rimeligste lånene med rentebinding i tre og fem år.

Etter to og et halvt år uten endringer ble styringsrenta rørt på rentemøtet 11. desember. Da ble den satt ned fra 1,5 prosent til 1,25 prosent. Lavere har den aldri vært her i Norge.

Og styringsrenta kan gå ytterligere ned i tiden som kommer. Sentralbanksjef ­Øystein Olsen sier selv det er 50 prosents sjanse for at renta blir kuttet til 1 prosent før sommeren.

Det er ikke nødvendigvis gode nyheter. Et nytt rentekutt i løpet av de neste seks månedene innebærer nemlig at det går dårligere enn fryktet med norsk økonomi.

Lav oljepris får konsekvenser

De usikre framtidsutsiktene for norske bedrifter – og dermed arbeidsplasser – skyldes først og fremst et kraftig fall i olje­prisene. Norge er som kjent avhengig av oljen, og det er bra for AS Norge at oljeprisen er høy. Det er den absolutt ikke nå.

– Oljeprisen har falt kraftig, og en del oljerelaterte bedrifter sliter fordi det ­gjøres færre investeringer i olje­industrien. 2015 blir trolig et spesielt dårlig år i så måte. Noen bedrifter har allerede vært nødt til å permittere ansatte, og flere kan det bli i løpet av året. Dersom arbeids­ledigheten øker, får det stor betydning for boligmarkedet, sier sjefanalytiker Erik Bruce i Nordea Markets.

Han understreker at folk i oljebyen ­Stavanger, samt andre steder med mange oljerelaterte arbeidsplasser, kommer til å være de første som opplever ring­virkningene av oljeprisfallet.

Stavanger er for øvrig den delen av landet som har hatt lavest boligprisvekst i år, sammenlignet med Oslo, Bergen, ­Trondheim, Kristiansand og Tromsø. Det viser tallene Eiendomsverdi, Finn.no og Eiendom Norge la fram i begynnelsen av desember.

Venter økt arbeidsledighet

Norges Bank tror det blir flere arbeids­ledige i 2015 og 2016. Det kan i så fall bety mye for boligprisene.

– Økt arbeidsledighet er den faktoren som har størst negativ innvirkning på bolig­prisene. Dersom ledigheten øker med 1 prosent, kan man vente at bolig­prisene faller med 10 prosent, fastslår Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Swedbank.

– Hittil har ikke ledighetstallene økt, men det er sannsynlig at det vil skje. Først vil renten komme ned, og jeg ­antar at bolig­prisene kan stige noen måneder. Etter hvert blir effekten av økt ledighet ­dominerende, og jeg venter at ­prisene ­faller i andre halvår. Resultatet er at ­prisene ved utgangen av neste år kun er litt høyere enn nå, sier han.

Han tror Norges Bank kommer til å sette ned styringsrenta to til tre ganger i løpet av 2015, og at den kan komme ned i 0,75 eller 0,5 prosent.

Tror lav rente gir økt etterspørsel

Erik Bruce sier det for øyeblikket er så stor usikkerhet forbundet med den olje­relaterte nedgangen at det er vanskelig å spå noe om boligmarkedet i 2015:

– Det blir interessant å se hva som er den sterkeste kraften med tanke på ­utviklingen i boligmarkedet: lav rente ­eller lav oljepris. Akkurat nå ser det ut til at det er like sannsynlig at det kan slå begge veier, sier han.

Enda lavere renter i 2015 vil bidra til å øke etterspørselen i boligmarkedet, konkluderer fagsjef Rolf Mæhle i Finans Norge.

– Arbeidsmarked, inntekts­utvikling, rente­utvikling og boligbygging er ­viktige faktorer for boligprisene. Slik disse ­faktorene avtegner seg for 2015, er det ­ingen fundamentale forhold som gir ­grobunn for et betydelig boligprisfall, ­mener han.

– Usikkerhetsmomentene på noe ­lengre sikt er i hovedsak inntekts- og rente­utviklingen, førstnevnte også i ­betydningen ledighetsutviklingen. Dessuten X-faktoren, psykologi, altså nordmenns tillit til landets og egen økonomi. Enn så lenge er folk fortsatt sterke i troen på egen økonomi, mens troen på landets økonomi er fallende, sier Mæhle.

Boligpris-fakta

• Noen spådde en oppgang, men mange analytikerne trodde at vi kom til å oppleve en nedgang i boligprisene i 2014. Fasiten ble at gjennomsnittsprisen på en norsk bolig økte med 2,1 prosent, sammenlignet med året før. Tallet for 2014 gjelder til og med november, men det var god fart i boligmarkedet fram til cirka 15. desember.

• På tampen av 2014 lå boligprisene om lag 7 prosent høyere enn på samme tid året før, viste novembertallene fra Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi.

• I Stavanger økte boligprisen med 1,4 prosent, når november 2014 sammen­lignes med november 2013. Tallene for Oslo var 7,3 prosent, Bergen 8,5 prosent, Trondheim 6,2 prosent, Kristiansand 4,8 prosent og Tromsø 15,6 prosent.

• I juni 2014 lå prisen for nordsjøolje på cirka 110 dollar fatet. I midten av desember gikk prisen på den «norske» oljetypen under 60 dollar fatet. Lavere hadde den ikke vært siden 2009, i forbindelse med etterdønningene av finanskrisen.

• Den norske kronen er sterkt svekket mot andre valutaer, blant dem dollar, euro, pund, samt danske og svenske kroner. Det er bra for norsk eksportnæring, samt næringer som konkurrerer med internasjonale aktører om norske for­brukere. For nordmenn som skal feriere i utlandet er det ikke like positivt, ei heller med tanke på at prisene på importerte varer øker. Det siste fører til at nordmenns reallønn minker.

• Styringsrenta og boliglånsrentene er fallende, ifølge flere analytikere.

• Arbeidsledigheten vil gå litt opp i 2015, og litt til i 2016. Antall arbeidsledige i Norge har i 2013 og 2014 ligget på 3,5 prosent, noe som er lavt sammenlignet med mange andre land. I 2016 kommer 4 prosent av Norges arbeidsstokk til å være uten jobb, spår Norges Bank.

• Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at flere enn før har investert i ­bolig for å leie den ut. Det presser boligprisene opp. Nå eier 11 prosent av oss ­sekundærbolig (som ofte er en bolig som leies ut.)

• Flere unge eier egen bolig. Cirka 40 prosent i alderen 25-30 år har egen bolig, mens 9 prosent i alderen 18-24 eier sin egen bolig. For ti år siden var de til­svarende tallene henholdsvis cirka 33 og 6 prosent, ifølge SSB. At flere unge vil inn på boligmarkedet, er også med på å presse prisene opp.

• Dessuten er høy standard på boligmassen en prispressende faktor. Ifølge en undersøkelse fra Prognosesenteret bruker nordmenn hvert år mer enn 60 milliarder kroner på oppussing. Samme undersøkelse viser at fire av ti boligeiere har oppussingsplaner.

• Byggingen av nye boliger i storbyene er fortsatt en god del lavere enn ­tilflyttingen.

Kilder: Finans Norge, Norges Bank, SSB, Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi, Prognosesenteret.


Annonse

© 2018 - Lokalavisen -- Design/layout: Blest.no